中共抚州市委农办 抚州市农业农村局关于印发《抚州市农村承包土地经营权抵押贷款价值评估指导办法》的通知

发布日期:2020 -12 -28 15: 35 浏览次数:

抚农办字〔2020〕11号


各县(区)党委农办、农业农村局,抚州高新区农村工作局,东临新区农业农村局:

《抚州市农村承包土地经营权抵押贷款价值评估指导办法》已经研究通过,现印发给你们,请结合实际认真贯彻执行。

 

 

中共抚州市委农办            抚州市农业农村局

2020年12月23日

 

抚州市农村承包土地经营权抵押贷款价值评估指导办法

 

第一章  总  则

第一条  为激活农村承包土地经营权权能,深化农村金融改革创新,全面稳妥推进农村承包土地经营权抵押贷款试点工作,规范农村承包土地经营权抵押贷款价值评估,加快培育壮大新型农业经营主体,根据《抚州市人民政府办公室关于印发抚州市农村承包土地经营权抵押贷款试点工作方案的通知》(抚府办〔2020〕38号)精神,制定本办法。

第二条  本办法所称农村承包土地经营权抵押贷款,是指银行业金融机构向借款人发放以农民依法承包所获得的承包土地经营权和新型农业经营主体通过出租转让交易行为所获得承包土地经营权为抵押财产的贷款。

 

第二章  评估原则

第三条  农村承包土经营权抵押贷款价值评估应当坚持合法合规、因地制宜、客观公正的原则。

 

第三章  评估主体

第四条  农村承包土地经营权抵押贷款价值评估的申请对象为自主经营农民和种养大户、家庭农场、农民合作社、农业产业化龙头企业等新型农业经营主体。

 

第四章  评估条件

第五条  符合下列条件的农村承包土地经营权可申请价值评估:

(一)具备持续生产能力及其他符合条件的农民所承包经营或新型经营主体流转交易的耕地及地上(含地下)附着物价值。

(二)承包土地经营权合法取得,并拥有具备法律效力的权属证明材料。如农村土地承包经营权证、农村流转土地经营权证、农村承包土地经营权流转合同及转让交易确认书等。

(三)承包土地经营权产权清晰,符合“依法、自愿、有偿且无纠纷”的土地流转交易原则,土地流转合同和相关手续符合有关国家法律法规和政策规定。

(四)承包经营或流转交易的土地没有改变农业用途。

(五)因土地流转而获得的承包土地经营权,剩余的土地流入期限应不少于1年或1个生产周期。 

 

第五章  评估材料

第六条  申请农村承包土地经营权抵押贷款价值评估应提交以下材料:

(一)自主经营农民

1.农村家庭土地承包合同;

2.依法拥有县级(含县级)以上人民政府颁发的土地承包经营权证;

3.从事经营农业项目的相关资料;

4.银行业金融机构要求提供的其它资料。

(二)新型农业经营主体

1.已经与承包方或者经承包方书面委托的组织或个人签订的合法有效的农村土地承包经营权流转合同,并已按合同约定方式支付了对方转让土地经营权租金的证明;

2.通过土地流转交易获得的转让农民所拥有的农村土地承包经营权证;

3.依据流转合同办理出让登记及信息公示等相关手续后,取得的农村土地流转经营权证或由抚州市公共资源交易中心及其分中心免费出具的有关农村承包土地经营权的抚州市生态资产交易鉴证书;

4.从事经营农业项目的相关资料;

5.银行业金融机构要求提供的其它资料。

 

第六章  评估方式

第七条  农村承包土地经营权抵押贷款价值评估方式可采用三种,由借贷双方协商自主采用。

(一)抚州市各县(区)农村承包土地经营权抵押贷款价值评估参考价制定成果(2020-2024年)(详见附件)为市场区域平均价格,设定农村承包土地经营权的土地面积越大,越趋于市场平均价格。面积小于500亩(含)的农村承包土地经营权抵押贷款价值评估建议由借贷双方参考该标准自行评估、协商确定。

(二)县(区)级人民政府成立专家库,专家库人员从当地农业农村部门、自然资源部门、金融机构、乡(镇)政府、相关的农业经营主体等抽调相关专业人员组成。面积500亩以上3000亩以下的农村承包土地经营权抵押贷款价值评估建议从县级专家库中抽取人员组成专家评估小组进行评估。评估小组一般由5名评估成员组成,评估作价后向借贷双方出具由评估小组成员集体签名确认的书面评估意见及专业报告。

(三)市政府授权农业农村部门组织具有评估资质的第三方社会专业中介评估机构组建机构库。面积大于3000亩(含)的农村承包土地经营权抵押贷款价值评估建议从市级机构库内随机抽取专业评估机构进行评估,出具专业评估意见报告。

  

第七章  评估方法

第八条  农村承包土地经营权抵押贷款价值评估计价方法:

(一)直接采用抚州市各县(区)农村承包土地经营权抵押贷款价值评估参考价制定成果(2020-2024年)评估的,可参考下列公式测算承包土地经营权抵押贷款价值:

1.以一年期农村承包土地经营权流转价格为基础进行测算:

承包土地的经营权价值=一年期承包土地经营权流转价格×(经营权剩余年限-1)×土地面积+地上(含地下)附着物价值

2.以一年期农村承包土地收益价格(双季稻)为基础进行测算:

承包土地的经营权价值=一年期承包土地经营权收益价格(双季稻)×(经营权剩余年限-1)×土地面积+地上(含地下)附着物价值

3.以一年期农村承包土地收益价格(代表经济作物)为基础进行测算:

承包土地的经营权价值=一年期承包土地经营权收益价格(代表经济作物)×(经营权剩余年限-1)×土地面积+地上(含地下)附着物价值

上述三种类型价值是从土地的不同利用方向测算得出,实际操作中应根据拟抵押土地的利用情况选择适宜的计价方法。

(二)由专家评估小组进行价值评估的可参考实地调查评估法进行测算:

1.在价值评估前,评估小组应依据县级政府颁发的农村土地承包经营权证,对申请人拥有的土地承包经营权进行事实确认,对申请人为新型农业经营主体的,应依据承包土地的经营权流转合同、通过土地流转交易获得的出让农民所拥有的农村土地承包经营权证、农村土地流转经营权证、由抚州市公共资源交易中心及其分中心免费出具的有关农村承包土地经营权的抚州市生态资产交易鉴证书等资料进行事实确认。只有对承包土地经营权权属关系事实认定清楚后,方可实施价值评估操作。

2.评估小组应当通过查阅资料、实地调查等方式,依据评估土地的地形地貌、耕作类型、土肥率等级、作物品种、产量产值、水利灌溉、气候状况及其它农业经营综合条件等基本情况及评估参数,形成客观详实的前期评估调查材料并建立可查询或备查的书面和实质性的评估数据档案。

3.评估小组各评估成员独立评估作价,形成的评估数据,去掉大于或小于中数50%的数据,以剩下的数据作为有效数据,计算简单算术平均数,作为最终评估结果,并向借贷双方出具由评估人员集体签名确认的书面评估意见及专业报告。

(三)采用第三方社会专业中介评估机构对农村承包土地经营权开展抵押贷款价值评估的,可以参照本办法执行。

 

第八章  评估协商

第九条  借贷双方对评估结果存在异议的,可提请由市、各县(区)农业农村部门介入进行调解,调解不成的,可重新申请再评估。

 

第九章  评估费用

第十条  由借贷双方协商确定及抚州市各县(区)农村承包土地经营权抵押贷款价值评估参考价制定成果(2020-2024年)进行评估的,银行不得收取评估费用;由市级机构库抽取的第三方社会专业中介评估机构组进行价值评估的,评估发生的费用可按照有关的市场评估标准确定,原则上不得超过被评估价值物标的1%,评估费用由申请对象和银行等额共同支付。

 

第十章  附则

第十一条  本办法由抚州市农业农村局负责解释。

第十二条  本指导办法自2021年1月24日开始施行。

第十三条  借贷双方在评估时,可参照本指导办法签订协议明确其具体事宜,协议另有约定的,从其协议。

 

 

附件:抚州市各县(区)农村承包土地经营权抵押贷款价值评估参考价制定成果

附件:抚州市各县(区)农村承包土地经营权抵押贷款价值评估参考价制定成果.docx

来源:政策法规科